2018年万达集团新春团拜会上，董事长王健林宣布集团30周年年会将在青岛举行,被称为东方好莱坞的青岛万达东方影都也将在今年4月正式开业。

在国务院批准青岛市黄岛区设立西海岸新区前一年，万达以东方影都和游艇产业园的名义在黄岛区拿下巨幅土地储备。规划中，东方影都位于原胶南市滨海大道南北两侧，包含影都山和人工岛（即星光岛）；游艇产业园（现为万达维多利亚湾楼盘）则处在胶州湾前湾港的南港区。

5年过去，群星闪耀的东方好莱坞和游艇云集的新维多利亚湾尚未成规模，跟当初设定的目标相差甚远，房地产开发生意则浮出水面。

尽管万达与融创关于青岛文旅项目的股权尚未交割，但融创中国的置业顾问已经出现在万达星光岛和维多利亚湾的售楼处，销售青岛万达文旅项目中超过600万平方米的商品房。

王健林保留了青岛文旅项目9%的权益，以及一场承诺总投资超过500亿元的产业升级残局。

填海往事：赶上第三产业填海热潮

2013年9月12日，万达集团以20亿元竞拍得到青岛市黄岛区15幅地块，共计1979.5亩。青岛市国土资源局的公开资料显示，其中2幅商服土地位于原胶南市滨海大道北侧，由青岛万达东方影都投资有限公司（以下简称“青岛影投”）以53835.3万元底价竞得；其他13幅土地位于黄岛区前湾港南港区内，由青岛万达游艇产业投资有限公司（以下简称“青岛游艇投资”）以149946.3万元竞得。时间财经发现，目前上述两家公司均为大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）的全资子公司，法人代表都是万达商管的总裁齐界。

根据万达集团官网披露的项目规划，青岛影投和青岛游艇投资分别打造总投资500亿的东方影都和200亿的游艇产业园。事实上，两个项目都奠基于人工填海造出的土地上。

从青岛环海海洋工程勘察研究院的报告中，时间财经了解到，东方影都项目自2013年开始施工，至2014年10月“星光岛”的填海作业已基本完成，工程采用先围后填的施工方式，土方主要来自于开山石回填。

由青岛游艇投资拍下的13幅前港湾南港区地块的填海时间更早，该地块是胶州湾工业填海时期的“遗产”。日前，时间财经探访了位于胶州湾前湾港南港区的万达维多利亚湾楼盘，该楼盘三面环海，海岸线横平竖直，这里属于黄岛区经济技术开发区，但规划中的游艇产业园至今未能上马。

“填海”一度成为青岛沿海区域改革开放的代名词。2013年8月，山东科技大学测绘学院的雷宁以及国家海洋局第一海洋研究所的胡小颖、周兴华联合发表了题为《胶州湾围填海的演进过程及其生态环境影响分析》的学术论文。论文中将胶州湾填海进程分为三个阶段：

1986 年以前胶州湾围填海主要用于围海晒盐，盐田面积占到了当时整个围填海面积50%；

20世纪90年代，胶州湾大范围的围填海都用于海水养殖,面积由 1986 年的11平方千米迅速增长到2000 年的33平方千米,占到当年整个围填海面积的 40%；

2000年至2010年，胶州湾填海进入工业填海时期，围填海活动大部分在黄岛前湾港、保税区和薛家岛沿岸船厂等,港口与工业作为围填海的新主题一直持续到 2010 年。万达旗下青岛游艇投资拿下的13幅前湾港南港区地块正是胶州湾工业填海的“遗产”

图为2018年2月6日，青岛胶州湾跨海大桥附近，渔船冻结在海冰上。

填海热潮的“遗产”也包括百年不遇的海冰灾害及对海洋生物的损害。2009年，胶州湾迎来历史罕见的冰期，自此以后每逢冬季渔船都无法出海；2010年中国海洋大学发布的《胶州湾海域生态系统健康评估》显示，胶州湾最不健康的生物体是鱼卵及仔鱼密度,其次为浮游植物密度，对胶州湾生物体内有害有毒物质残留检测中，油类污染指数达到2. 25，超标率为90%。

2010年起，青岛市启动胶州湾海洋生态综合整治，2012年出台《胶州湾保护控制线》，为胶州湾的填海热潮画上了句号。

然而，填海工程转移至胶州湾以南的青岛西海岸上马。2014年6月，国务院将黄岛区的经济技术开发区和原胶南市合并设立为青岛西海岸新区，成为第九个国家级新区。此前，多家开发企业闻风而动，在该区域发起了新的填海工程。据海洋中国2013年8月的报道，根据青岛市黄岛区海洋与渔业局发布的《海域使用申请公示》，西海岸有超过175公顷的海域将要填海建设旅游度假项目。

作为综合文旅项目，万达东方影都赶上了最新一轮以第三产业为主导的填海热潮。前述青岛环海海洋工程勘察研究院的报告披露，截止2018年2月，青岛影投受让了5宗填海造地项目用于打造星光岛，总计用海面积约为214公顷，其中有4宗项目的用海申请审批集中在2013年11月14日，另一宗用海审批发生于2013年7月31日。两组审批中间，青岛影投还于当年9月在填海区域的沿岸底价拿下了两幅商服用地。

新一轮填海也造成了污染。据半岛都市报报道，2016年年初统计,青岛西海岸新区沿海一线各类填海造地项目90多个、长约54公里；海岸带沿线存有违法建筑近130处、4.4万余平方米；工业和生活污水直排入海排污口近20处,沿线污染河道20余条,日排放污水近24万吨。

据前述青岛环海海洋工程勘察研究院出具的报告评估，东方影都项目海洋生态损失补偿资金为438.5518万元，项目建设完成后，预计每年将为青岛带来2000多万人次的旅游客流，年纳税可超过6亿元。

“纸上”游艇产业园：张朝阳出局 融创接盘

图为网络上曝光的外滩码头万达2号游艇，万达旗下游艇多停泊在三亚游艇会。

3月1日，在星光岛游艇码头主引桥上，青岛万达游艇会管理有限公司（简称“万达游艇会”）全体员工举行了“祭海祈福”仪式，正式入驻游艇会所办公。据公开资料显示，万达游艇会是万达文化产业集团股份有限公司的全资子公司。

星光岛游艇码头是东方影都项目的一部分，万达集团官网显示，码头于2017年7月1日开工建设，项目总用海面积20.91公顷，主要建设游艇和帆船泊位230个，1个加油泊位，1个污水收集泊位。但项目开工仅仅两周之后，万达集团在北京宣布：将包含青岛文旅项目在内的13家文旅城91%的权益以438亿元的售予融创集团。

一位不愿具名的万达游艇会高管告诉时间财经，游艇码头的《海域使用权证书》属于青岛影投，游艇会只是项目运营公司。“建设方案2015年5月就定下来了，但海权证的申请颇费周折，历经了北海舰队、山东省海洋渔业厅、国家海洋局层层审批，2017年6月才办下来。”

随着东方影都项目整体出售，万达游艇码头和游艇会所也尽归融创中国。不过，在最初的规划中，王健林的游艇产业不只是这一个小小的码头。

2013年9月青岛艇投拿地时，13幅位于黄岛区前湾港南港区内的土地计划投建万达游艇产业园。根据公告信息，游艇产业园产业区位于齐长城路东端，项目总投资逾200亿元，产业园总占地面积22.87万平方米，建设内容包括生产车间、研发楼、办公楼、展览中心、宿舍等。根据规划设计，该游艇产业区建成达产后，年产36英尺工作艇200艘、50英尺豪华游艇200艘、72英尺豪华游艇100艘。

王健林对游艇产业的布局也延伸到海外。2013年6月，万达集团以3.2亿英镑收购了英国奢侈游艇厂商“圣汐国际”（Sunseeker International）91.8%的股份。坊间一度传闻，搜狐董事局主席张朝阳控股的圣汐中国（Sunseeker China）持有圣汐游艇2013年至2018年中国区域的代理销售权，与王健林合伙做起了游艇生意。

圣汐中国的官方网站已经无法访问。时间财经就此向圣汐亚洲（Sunseeker Asia）核实，该公司的中国区总经理蔡志益在电话中表示：“圣汐亚洲拥有圣汐游艇在中国区的独家代理权，但公司注册于香港，不属于万达或搜狐，与张朝阳、王健林、圣汐中国都没关系。”

时间财经也联系到圣汐中国的CEO卡明斯基(Traugott Kaminski)，他表示与张朝阳合作运营圣汐中国是很早之前的事。但对于圣汐游艇的中国区代理权与张朝阳是否有关，他未予回应。

另据知情人士透露，在万达收购圣汐国际之前，圣汐亚洲和圣汐中国都在中国销售圣汐游艇，其中圣汐中国的代理权由圣汐德国授予，圣汐亚洲则从总部获得授权，这导致圣汐游艇在中国的经销和售后服务体系处于混乱状态，饱受包括王健林在内的中国游艇大亨们的诟病。万达入主圣汐国际后保留了管理层团队，但将代理销售权进行清理、统一，张朝阳和卡明斯基就此出局。

2017年下半年，受央行、外管局和发改委限制境外投资的政策影响，万达接连出售海外资产，位于英国和澳大利亚的商业地产项目被转售，西班牙马德里竞技俱乐部的股权也被出清。不过，万达保留了圣汐国际的持股。2017年12月，圣汐国际总裁菲尔－波帕姆（Phil Popham）在官方网站发布声明，澄清被万达出售的传言并表示在万达领导下，公司在两年时间内从亏损3000万英镑到盈利600万英镑（2016年）。

图为万达维多利亚湾楼盘，原规划为万达游艇产业园。

然而，万达青岛游艇产业园的宏大规划仍停留在纸面上，圣汐游艇也尚未实现“中国制造”。

一位来自山东省海洋与渔业厅的督察专员告诉时间财经：“中央环保督查、国家海洋督查都盯着青岛胶州湾，市政府围绕国家级生态保护与建设示范区的标准开展西海岸新区的工作，原则上不再上马新的工业、制造业项目。”

资本运作层面，圣汐游艇也无进展。据路透社报道，万达体育正在谋划香港联交所IPO。不过万达体育内部人士向时间财经透露，圣汐游艇与万达体育都属于万达文化集团，但各自平行而独立运作。

目前，万达游艇投资只扮演了房地产开发商的角色。该公司在胶州湾前湾地块开发了万达维多利亚湾，相比于东方影都，这里更靠近青岛市区。

根据青岛市规划局在2016年8月公开的资料，游艇产业园住宅及配套项目（即万达维多利亚湾）总占地90.3 万平方米，总建筑面积339.5万平方米。地上建筑包括住宅、万达广场、临街商业、学校、社区医院等，其中住宅建筑面积242.1万平方米。2013年万达拿地时的综合楼面价仅为389元每平方米，目前销售均价已经超过15000元每平方米。

3月7日，万达维多利亚湾规划方案更新，新规划大幅提高了楼层高度。C-2-2地块中，4#楼由34F改为57F，6#楼由28F改为55F；C-2-1地块6#楼由34F改为40F；C-2-3地块4#、5#、6#楼由34F改为49F；C-2-4地块2#楼由34F改为49F。

时间财经独家获悉，融创与万达订立的交易协议中，总建筑面积816.3万平方米的青岛文旅项目中包括万达游艇投资持有的万达游艇产业园地块及在建配套住宅项目。

东方好莱坞虚实：首席客户官离职 房价攀升

图为2013年9月22日，山东省青岛市，王健林出席东方影都启动仪式，与莱昂纳多-迪卡普里奥握手。

2013年9月22日，万达东方影都在青岛西海岸新区的滨海大道地块开工，王健林邀请了莱昂纳多-迪卡普里奥、妮可-基德曼、约翰-特拉沃尔塔等好莱坞明星亮相，以及章子怡、李连杰、梁朝伟、赵薇、黄晓明等华人影星为其助阵。

在王健林提出打造东方好莱坞的庞大计划中，既包括世界最大的1万平方米隔音摄影棚、中国最大的水下摄影棚等电影工业化的硬件设施，也包括对好莱坞影视项目提供最高达40%的制片成本补贴。

2016年6月，《青岛市影视产业发展基金办理使用办法》颁布，规模为每年10亿元，设立期限为5年，由万达和青岛市政府共同出资；同年11月，万达电影主导的中美合拍片《长城》成为第一部获得基金补贴的好莱坞影视产品。传奇影业、狮门影业、影盛影业、Arad影业、极光影业等9家好莱坞电影企业与青岛东方影都签订了11部影片的拍摄协议。

据时间财经调查发现，40%的制片成本补贴在亚洲处于最高水平。这是促使前述9家好莱坞片方入驻青岛东方影都的直接诱因。但另狮门影业等片方失望的是，东方影都没有在合拍片审批上提供便利或优势。

“先要进行剧本立项审批，获得《中外合作摄制电影片许可证》；影片开机之前，再到广电总局报备摄制计划和所需设备；影片摄制完成后，境内第一出品单位送审以获得《电影片公映许可证》。”一位中国电影合作制片公司的工作人员对时间财经表示：“青岛影都的（合拍片）也一样，合拍片审批程序没有例外。”

根据2015年中影集团与美国电影协会签署的《分账影片进口发行合作协议》，引进片只能参与25%的中国票房分账，而中美合拍片最高可以分到43%。

根据中美两国政府于2012年2月签署了《中美关于用于影院放映之电影的谅解备忘录》，对中美合拍片提出了三个要求：要求中方出资比例一般不少于三分之一；要求必须有中国演员担任主要角色；要求影片需要在中国取景。

好莱坞和东方好莱坞最本质的区别是什么？一位被派遣到东方影都影棚的美国制片人告诉时间财经：“在好莱坞，没有对合拍片或引进片设立分账、配额限制，‘你情我愿’就做生意。”这位制片人不愿具名。

2017年7月，融创中国与万达集团达成了青岛文旅项目的转让协议，截至目前，青岛影投的股权尚未交割给融创。但时间财经了解到，大部分青岛影都产业园的外籍高管已经离职，其中包括青岛万达影视产业园的首席客户馆柯婕思（Jess Conoplia）。她于2017年4月来到青岛，仅在万达工作了7个月就回到了老东家美国国际电影协会任职。至于辞职原因，她未予回应。

图为2013年12月14日，青岛万达东方影都海景精装公寓摇号选房现场摇出的第一批20名购房者号码。

青岛本地的黄海电影股份有限公司是最早入驻东方影都的国内电影公司之一，尽管至今仍业务寥寥，但该公司创始人贺志宝第一时间在东方影都星光岛买了几套公寓。彼时房产均价为9500元每平米，2017年11月新近开盘均价已经超过14000元。

盯上东方影都的住宅开发潜力的还有融创中国董事长孙宏斌。根据融创中国公告，万达青岛文旅项目总可售面积为669.69万平方米，在13个文旅项目中仅次于重庆万达城。除去前述万达维多利亚湾的242.1万平方米，其余均由东方影都配套住宅项目贡献。以占地2300亩的星光岛为例，住宅项目将销售10期到15期，截至目前仅开盘三期，未来还有高层、小高层、林海别墅等产品将陆续推出。

颇为蹊跷的是，部分于2017年4月购买星光岛三期5号楼住宅的业主至今仍未进行“网签”。有业主告诉时间财经，按照开发商青岛影投的要求，2017年4月底交付了首付款，12月缴纳了物业维修金，但网签一直没有进行，开发商迟迟给不出结果。

近一年的等待中，青岛市出台了楼市限购政策：购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

同时，当地商业银行的住宅按揭贷款利率也持续加码。时间财经发现，首套房方面，青岛中行、建行、交行、招商银行等10家银行的房贷利率普遍在基准利率基础上浮10%左右，潍坊银行上浮5%左右。二套房方面，青岛中行、建行、交行、招商银行的房贷利率均在基准利率基础上上浮15%左右，平安银行上浮20%左右，潍坊银行上浮10%左右。

一位星光岛业主对时间财经表示，网签延迟导致其经济上受损。“2017年6月的首套房利率普遍可以拿到8.5折的优惠，现在反而要上浮。这部分损失开发商要承担。”另有业主称，限购政策已经导致其失去了申请贷款的资格。

业主写信到市长信箱反映星光岛网签问题，得到的答复是：鉴于房屋买卖为民事行为，关于何时网签购房合同，建议与开发企业联系确定网签合同时间。

“万达的销售说不再负责星光岛，融创的置业顾问说不了解网签进展情况。”前述购房业主陷入了王健林与孙宏斌的这场世纪大交易中摸不着头脑。

争议之中，一位星光岛的销售人员告诉时间财经：“去年底开盘的已经卖光了，现在不卖了，东方影都4月开业，‘金九银十’星光岛再加推，均价要破每平方米18000元。”

北京时间财经 记者岳嘉